金融放宽，地产股先行？
随着国家层面金融宽松政策的组合拳逐步施展，地产板块率先起飞。
上周地产指数（000006）拉出一条20%的大阳线，似乎让从2022年11月底以来一直处于下行通道的地产股得到喘息。
此前，中国央行公布了迄今为止最大的一揽子房市刺激计划，以支撑陷入停滞的地产市场，将降低多达5.3万亿美元按揭贷款的借贷成本，并将购买第二套住房的首付要求放宽至历史最低水平。
央行行长潘功胜在上周二的新闻发布会上表示，中国人民银行将把个人贷款利率平均下调0.5个百分点。购买第二套住房的最低首付比例将从25%降至15%。
该计划凸显了当局在面临日益加剧的保护主义和不稳定的全球前景的情况下，阻止中国经济因地产行业问题导致的放缓的主动性。
据外媒报道，这将是中国迄今为止规模最大、范围最广的房贷支持措施，因为它涵盖了新购房和已购房。
今年以来，政策制定者已采取有力措施降低融资成本，包括取消中央政府指导的首套住房贷款利率下限。但这些举措主要惠及新购房者，加剧了与现有房主之间的差距，导致近年来出现了提前还贷潮，令贷款机构捉襟见肘。
根据中国房地产信息公司8月底汇编的数据，目前，现有抵押贷款的平均利率约为4%，而新发放的首套房贷款利率为3.2%，二套房贷款利率为3.5%。
中国央行此举将减轻约1.5亿人的房贷负担，使他们每年的利息支出减少约 1500亿元。虽然今年中国已将平均房贷成本推至历史新低，但银行要到明年才会对现有贷款重新定价。
继5月份将二套房购房者的最低首付比例大幅下调至25%之后，再次下调了二套房购房者的最低首付比例。这表示中国将支持购房者升级到大房子的需求。
此前，中国房地产行业的萎靡还在继续。随着政策放松措施的影响减弱，以及购房者对房价继续下跌的预期减弱，8月份房屋销售下滑的趋势进一步加深。
很多投资者期盼地产股能够带来增量收益，但对具体投资标的还有疑惑。
综合各大头部券商的最新解读，我先说一下观点性的结论：
（1）房地产是一个典型的周期性行业，和国家金融政策紧密相关。当前“银根”放宽，政策支持力度很大的前提下，整个地产板块又正好处于历史低估值，确实是一个入手的好时机。
（2）近两年来，以碧桂园和恒大为代表的地产上市企业频频爆雷，债务违约，盈利能力下降问题使得绝大部分昔日财大气粗的地产公司度过了一段最灰暗的日子，但从反面上讲，这也正好帮助投资者看清各大地产公司的真实实力，正所谓“潮水褪去，可见谁在裸泳”，各大问题企业的出清和实力殷实企业的显露，正可以帮助投资者进行筛选。
（3）据浙商证券等券商研报，在行业极致出清情况下，所谓“优质”房企仅剩不到十家，这些“产品力强的、债务风控能力好”的房企具备市场竞争力，是不错的标的。其中，尤以大型国有地产企业为主。同时也可关注项目储备多位于一线城市的大型企业，这些市场的放松政策还有空间。
（4）随着近几年地产新开发项目数量的显著下降，市场进入了存量时代。二手房交易可能成为市场交易的主题，这有助于地产中介企业的盈利增长。
（5）商业地产可能迎来相对住宅市场更早的复苏势头，尤其关注那些自有物业，并拥有强大商业运营能力的地产企业，这些企业可以凭借商业运营方面的稳定现金流增长，进一步提高估值。
地产股的另一面：上行风险
即便地产股上行通道打开的预期是如此强烈，但也不得不提风险。
随着一系列降息、支持股市的新机制和银行资本重组计划等措施的出台，我国决策者们上周果断转向，显然是为了确保实现2024年5%左右的增长目标。
俗话说，解决问题的第一步是认识到问题的存在。最高层会议通稿中官方用了 “新问题和新困难”的措辞。可以说，新闻稿中最重要的部分是要让房地产市场“止跌企稳”。
然而，将有效措施付诸行动又是另一回事。地产行业的增长前景还存在明显的上行风险。换句话说，上周地产投资者的热烈欢呼能否持续还不一定。
中国房地产市场的低迷已进入第四个年头，这显然对经济整体发展是不利的。房地产陷入了史无前例的低迷期之后，可能还有一个“惯性下滑”的问题。
8月份，前100强开发商的新房销售额同比下降了近27%；去年8月，则同比下降了约34%；而2022年8月，销售额同比下滑33%。换句话说，市场下滑确实已经有一段时间了。要想及时刹住车，可能还需要时间。
同样重要的是，新房价格目前还在继续下降。房地产价值的下降打击了购房家庭的信心，尤其是在房地产占财富比重相当大的背景下。
此前数十年间，房地产公司依靠杠杆作用攫取大量土地储备，然后进行开发。通常的做法是在完成住房建设之前出售住房单元，用预收收入支付建设费用。一旦无法获得新的贷款，这个系统就会崩溃。
迄今为止，政府已经采取了很多刺激房市的行动。这些措施包括建立资助机制，鼓励地方政府购买未售出的房产，从而有可能将一些楼房转化为社会住房，这一制度在新加坡小范围内运行良好。
但问题是，地方政府的财政压力和债务问题也不小。由于长期依赖出售土地使用权获得收入，实际上地方财政也因房地产收入减少而减少。
信心问题在于，在普遍预期房价将进一步下跌的情况下，参与房市刺激计划的远期收益也很难得到保证。今年5月，中央政府敦促200多个城市购买未售出的住房，以缓解供过于求的局面。但这个后续执行的效果还有待观察。
如今最高层的目标已经非常明确。后续就要看政策执行的情况。市场的另一大焦点是可能注资2万亿元人民币进入银行以支持信贷。
最新的消息是一些开发商已经加入保价的行列，承诺如果在签订合同和房产交付日期之间房价下跌，将补偿购房者。
总结来说就是，后续各项刺激政策和执行力度和地产企业的跟进决心将决定地产股本轮上涨的上限。
（转自：闻基有道）
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